Vì sao hàng nghìn nhà tái định cư bị bỏ hoang?

Cơ chế bất cập, quy hoạch thiếu thực tế, chất lượng xây dựng kém khiến hàng nghìn căn hộ tái định cư ở Hà Nội và TP HCM không có người ở chục năm qua.

Gia đình 5 người nhà bà Lê Thị Liễn, 62 tuổi, đã sinh sống hàng chục năm trong căn nhà rộng khoảng 12 m2 nằm sâu trong ngõ Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội). Căn nhà chật hẹp được cơi nới thêm một phòng ngủ trên gác xép, sau khi con trai lấy vợ.

Nằm trong diện giãn dân khỏi phố cổ, bà Liễn cho biết gia đình không muốn chuyển sang khu tái định cư tại đường Lý Sơn (phường Thượng Thanh, quận Long Biên), bởi cách nhà cũ tới 7 km. Bà nói căn nhà ở Hàng Chiếu chật hẹp nhưng là nơi “tấc đất tấc vàng”, gắn với mưu sinh.

“Chuyển chỗ ở xa 7 km rất bất tiện và không thành viên nào muốn chuyển sang nhà tái định cư”, bà Liễn nói.

Tương tự, gia đình ông Trần Hữu Sơn, 56 tuổi ngụ quận 6, TP HCM, bàn giao đất cho nhà nước để làm dự án cải tạo kênh Tân Hóa – Lò Gốm vào năm 2012. Sau khi bàn giao, ông được đền bù một căn hộ tái định cư tại dự án Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, cách nhà cũ 12 km.

Khoản đền bù không đủ mua căn hộ mới, ông Sơn vẫn quyết định nhận tiền thay vì nhận nhà. Ông cho hay “khu tái định cư ở quá xa ảnh hưởng đến kế sinh nhai của gia đình”. Theo ông Sơn, một số người thuộc diện giải tỏa đến nhận nhà cũng nhanh chóng bán rồi rời đi, ít người chọn ở lại, tạo lập cuộc sống mới.

Khu tái định cư giãn dân phố cổ tại phường Thượng Thanh và Vĩnh Lộc B là hai trong số những tòa chung cư bị bỏ hoang nhiều năm tại Hà Nội và TP HCM. Hai thành phố này hiện có gần 13.000 căn hộ tái định cư không có người ở.

Sở Xây dựng TP HCM thống kê có gần 9.000 căn bỏ trống, riêng khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) chiếm hơn một nửa. Còn dự án Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) chiếm khoảng một phần tư tổng căn tái định cư bỏ trống của thành phố.

Nhà tái định cư là loại hình do Nhà nước cấp để bồi thường khi thu hồi đất của người dân, giúp họ có chỗ ở ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, tình trạng hàng nghìn căn không có người ở tại Hà Nội, TP HCM – nơi có nhu cầu nhà ở rất bức thiết, nguồn cung liên tục thiếu hụt, tạo ra nghịch lý rất lãng phí.

Nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra là cơ chế bồi thường tái định cư bất cập trong nhiều năm, quy hoạch chưa bám sát nhu cầu người dân và chất lượng xây dựng nhanh xuống cấp.

Kẽ hở trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư dẫn đến tình trạng nhà xây xong không có người về ở. Theo Luật Nhà ở 2013, người dân bị Nhà nước thu hồi đất ở sẽ được nhận bồi thường bằng đất ở, nhà xây sẵn hoặc tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết phần lớn người bị thu hồi đất sẽ lấy tiền bồi thường, thay vì chọn nhận nhà. Bởi, tại nhiều địa phương, người dân phải đóng thêm một khoản tiền đầu tư hạ tầng, lên đến vài trăm triệu đồng, để được hoán đổi nhà.

Ông ví dụ, tại một thành phố đảo, người dân phải nộp thêm khoảng 3 triệu đồng mỗi m2 để nhận nhà tái định cư. Nếu được bồi thường nền nhà 100 m2, họ phải đóng thêm 300 triệu đồng. Thậm chí, có địa phương thu đến 7 triệu đồng mỗi m2, tức số tiền người dân phải nộp thêm có thể lên đến 700 triệu đồng nếu muốn hoán đổi nhà.

Lãnh đạo một công ty quản lý, phát triển bất động sản tại Hà Nội cho biết Luật Đất đai 2013 quy định giá bồi thường khi thu hồi đất phải theo bảng giá hàng năm do Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua. Còn giá đất, nhà tái định cư do UBND cấp tỉnh phê duyệt với từng dự án. Điều này dẫn đến tình trạng giá đền bù thường thấp hơn thị trường, khiến các hộ dân trong diện giải tỏa không đủ tiền mua nhà.

“Bất cập này khiến phần lớn người dân nhận tiền rồi xoay xở mua nhà ở thương mại, nhiều tòa tái định cư xây xong không có người về ở”, vị này cho hay.

Chưa kể, quy hoạch nhà tái định cư chưa bám sát nhu cầu người dân. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển Đô thị Việt Nam, nhìn nhận phần lớn tòa tái định cư ở vị trí xa, thiếu gắn kết với nơi đã giải phóng mặt bằng, như 5 tòa phục vụ giãn dân phố cổ.

“Vị trí ở Long Biên rộng rãi hơn nhưng người dân không biết kinh doanh gì, thu nhập ra sao. Còn ở phố cổ, họ có thể kiếm vài chục triệu mỗi tháng dù nơi ở chỉ vài m2”, ông nói.

Theo ông Nghiêm, khi lập dự án tái định cư, cơ quan quản lý và chủ đầu tư đều chưa khảo sát ý kiến và nhu cầu của người có đất bị thu hồi. Thay vào đó, nhà chức trách chỉ “thông báo họ phải di chuyển chỗ ở về nơi đã xây sẵn”. Điều này dẫn đến dự án xây xong nhưng chỉ đáp ứng chỗ ở, không tính đến công ăn việc làm, môi trường văn hóa, hạ tầng tiện ích phù hợp.

Một góc Khu tái định cư Trần Phú trong ngõ 587 Tam Trinh (quận Hoàng Mai, Hà Nội) phục vụ giải phóng mặt bằng công viên Tuổi trẻ, tháng 6/2024.

Chất lượng xây dựng kém, thiếu tiện ích cơ bản cũng khiến nhiều người dân thờ ơ với nhà tái định cư. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết đa phần dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như sử dụng vật liệu kém, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn.

Nhiều dự án sau khi vận hành chục năm đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng lại thiếu nguồn kinh phí để bảo trì. Vấn đề này ảnh hưởng đến an toàn của cư dân, làm giảm giá trị của các căn hộ.

Chẳng hạn, thống kê của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy số tiền phí quản lý vận hành của các dự án tái định cư bị bỏ hoang lên tới trên 81 tỷ đồng, chưa được thanh toán. Lý do, Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng – đơn vị quản lý 8.500 căn trên tổng số 9.000 căn tái định cư – chưa được được UBND TP HCM ủy quyền bầu ban quan trị và thống nhất giá quản lý vận hành với căn hộ trống.

Tại Hà Nội, phí quản lý, vận hành cho nhà tái định cư khoảng 30.000 đồng một hộ mỗi tháng (khoảng 500 đồng m2). Mức này không đổi 15 năm qua.

Đại diện Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội – đơn vị được giao quản lý gần 170 nhà tái định cư ở Thủ đô, thừa nhận phần lớn nhà tái định cư trên địa bàn đều xuống cấp trầm trọng, với các dấu hiệu như tường bong tróc, ngấm nước, sàn gạch vỡ, thang máy trục trặc… Một trong số lý do là phí vận hành, quản quá thấp, chưa được tăng trong hơn chục năm qua, dẫn đến thực tế “không đủ để bảo trì, sửa chữa cơ bản cho những tòa nhà xuống cấp”.

Thậm chí, theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, nhiều khu tái định cư quy hoạch ở vùng “đồng không mông quạnh”. Những nơi này thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ… không đảm bảo chất lượng cuộc sống nên khó “hút” người dân về ở.

Bà Lê Thị Liễn cho biết từng vài lần cân nhắc việc chuyển khỏi căn nhà chật hẹp trong phố cổ để chuyển tới căn nhà tái định cư rộng rãi, khang trang hơn. Sau khi cùng con trai đến xem khu ở mới tại phường Thượng Thanh – nơi dành cho giãn dân phố cổ giai đoạn 2, bà lập tức đổi ý.

“Chất lượng nhà xuống cấp trầm trọng, không có ai về ở, tiện ích ít ỏi dù gần mặt đường lớn khiến môi trường mới chẳng tốt hơn ở khu phố cổ là bao”, bà nói.

Trước thực trạng trên, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng căn hộ tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội, trong cuộc họp tháo gỡ khó khăn giữa tháng 5. Giải pháp này được kỳ vọng thúc đẩy đề án xây dựng một triệu căn hộ nhà xã hội, giải quyết số lượng lớn nhà tái định cư bị bỏ hoang lãng phí nhiều năm.