Chuyển hàng nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang sang nhà xã hội có khả thi?

Bài toán chuyển quỹ nhà tái định cư không người ở thành nhà xã hội cần tính đến thủ tục pháp lý, thay đổi thiết kế và chất lượng xây dựng, theo các chuyên gia.

Thực trạng nhà tái định cư xây xong không có người ở ngày càng phổ biến tại những đô thị lớn của Việt Nam. Thống kê riêng Hà Nội và TP HCM có gần 13.000 căn hộ tái định cư bỏ hoang. Trong đó, TP HCM có gần 9.000 căn bỏ trống. Một nửa trong số này thuộc về khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức), dự án được đánh giá có vị trí đắc địa trong Khu đô thị Thủ Thiêm (đối diện quận 1 qua bờ sông Sài Gòn), chất lượng xây dựng tốt, nhưng vẫn không có dân về ở, nhiều lần đấu giá thất bại.

Trong khi đó, nhiều người dân tại các đô thị lớn cho biết gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nhà xã hội vì nguồn cung khan hiếm. Đơn cử tại một chương trình gặp gỡ lãnh đạo UBND TP HCM giữa tháng 5, đại diện công nhân cho biết “chỉ thấy nhà ở xã hội trên tivi, không biết dự án ở đâu, mua thế nào, vay vốn ra sao”.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở bức thiết, tình trạng thừa nhà, thiếu chỗ ở tại Hà Nội và TP HCM trở thành nghịch lý rất lãng phí. Một số đại biểu Quốc hội và chuyên gia đã đề nghị chuyển quỹ nhà tái định cư không người ở thành nhà xã hội. Giải pháp này được kỳ vọng trở thành “một mũi tên trúng hai đích”, vừa thúc đẩy đề án xây dựng một triệu căn hộ nhà xã hội vừa giải quyết số lượng lớn nhà tái định cư bị bỏ hoang lãng phí nhiều năm.

Đây không phải lần đầu tiên giải pháp trên được đưa ra. Thực tế việc chuyển đổi hai loại hình dành cho hai nhóm đối tượng khác nhau không dễ dàng, theo nhiều chuyên gia. Bởi phương án này cần tính đến một cơ chế riêng để điều chỉnh thủ tục pháp lý, thay đổi thiết kế và nâng cấp chất lượng xây dựng.

Thủ tục pháp lý là nút thắt đầu tiên khi chuyển đổi nhà tái định cư bỏ hoang sang nhà ở xã hội. LS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho biết hai loại dự án này phục vụ hai nhóm đối tượng khác nhau nên thủ tục pháp lý, tiêu chuẩn thiết kế cũng khác biệt. Ông Tuấn ví dụ tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn nhà ở xã hội chỉ nằm trong khung 25-70 m2. Còn quỹ căn nhà tái định cư có nhiều loại diện tích nên số lượng căn vượt khỏi quy định không nhỏ. Nếu chỉ chuyển đổi những căn đạt tiêu chuẩn sẽ gây khó cho quản lý và vận hành.

Theo ông Tuấn, Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội tại Điều 124. Tuy nhiên Điều 49 của luật yêu cầu xây dựng nhà tái định cư phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà thương mại, nhà xã hội. Ông Tuấn nhìn nhận khi chuyển đổi công năng, “cơ quan quản lý phải điều chỉnh lại gần như toàn bộ thủ tục pháp lý dự án”. Điều này khó hơn rất nhiều so với lúc dự án đang trong giai đoạn triển khai. Bởi hiện chưa có quy định nào cho phép chuyển đổi dự án đã xây dựng xong.

Khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) nằm trong khu đất rộng 38,4 ha, thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, bị bỏ trống nhiều năm qua.

Quy định về nhà ở xã hội phức tạp là cản trở lớn thứ hai nếu thực hiện chuyển đổi. Tại buổi làm việc về tình hình kinh tế, xã hội giữa tháng 5, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Huỳnh Thanh Khiết thừa nhận thành phố khó có thể chuyển hàng nghìn nhà tái định cư bỏ hoang sang nhà xã hội bởi “quy định về sản phẩm này rất khắt khe”. Ông nói, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng giá thành sản phẩm vẫn phải tính các chi phí bồi thường nên nằm ở mức cao.

Trong khi đó quỹ nhà tái định cư được tạo lập từ nhiều nguồn, gồm đầu tư vốn ngân sách, mua lại nhà ở thương mại tư nhân, nhà xã hội do nhà nước hoặc doanh nghiệp xây dựng. Nếu chuyển đổi sang nhà xã hội, quỹ căn trên không tính tiền sử dụng đất sẽ dẫn đến việc “không đảm bảo nguồn thu ngân sách”.

Chất lượng nhà tái định cư xuống cấp cũng tạo rào cản trong tâm lý người mua. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết người dân được đền bù đều mong nhận lại căn hộ chất lượng, tương xứng với bất động sản bị thu hồi. Trong khi đó, phần lớn dự án tái định cư bỏ hoang có hiện trạng xuống cấp, không được bảo trì. Nhiều dự án thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ, giao thông nội bộ, làm giảm chất lượng sống của cư dân.

“Nếu chuyển đổi thành công, nhà tái định cư chưa chắc dễ bán vì người đủ điều kiện mua nhà xã hội sẽ ưu tiên dự án mới xây dựng”, chuyên gia cho biết.

Chưa kể, rào cản từ phía địa phương cũng khiến việc chuyển đổi sẽ gặp khó khăn. Ông Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận nhiều địa phương muốn duy trì quỹ căn tái định cư dù chất lượng thấp để “có sẵn quỹ nhà” khi thực hiện bồi thường trên địa bàn. Nếu không có sẵn nhà tái định cư, họ sẽ phải mất 2-3 năm để tạo lập được quỹ nhà mới hoặc phải mua lại nhà ở thương mại với giá cao.

“Do đó, nhiều tỉnh thành vẫn cứ nhắm mắt ‘bỏ đó, để đấy’ với các dự án tái định cư để khi cần tới sẽ tiện sử dụng”, ông Tuấn cho hay.

Một góc Khu tái định cư Trần Phú trong ngõ 587 Tam Trinh (quận Hoàng Mai, Hà Nội) xuống cấp sau nhiều năm không có người dân về ở.

Để phương án chuyển nhà tái định cư thành nhà xã hội khả thi, các chuyên gia cho rằng cần giải được những nút thắt trên bằng việc ban hành chính sách mới và đề án thí điểm chuyển đổi. Ông Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận Luật Nhà ở 2023 đã mở ra khung pháp lý cho việc chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội. Cơ quan quản lý cần đẩy nhanh việc hoàn thiện các nghị định hướng dẫn để sớm ban hành.

Ông nói, nhà chức trách cần nhanh chóng rà soát, làm việc chặt chẽ với các địa phương về nhu cầu, hiện trạng nhà ở tái định cư, “tránh tình trạng giữ khư khư nhà hoang, không biết lúc nào mới cần dùng đến”. Từ đó thí điểm chuyển đổi với một số dự án tiêu biểu ở Hà Nội và TP HCM để đánh giá mức độ khả thi.

Ông Nguyễn Chí Thanh cũng gợi ý phương án cho thuê quỹ nhà tái định cư không người ở để sử dụng hiệu quả tài sản này. Nhà nước sẽ đưa ra quy định rõ ràng về mức giá thuê, thời hạn thuê và những điều kiện cụ thể. Người dân khi cho thuê căn nhà tái định cư cũng được áp dụng các chính sách khuyến khích, hỗ trợ tài chính như miễn giảm thuế, hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi…

Về lâu dài, Phó chủ tịch VARS đề xuất ghép nhà tái định cư và nhà xã hội thành cùng một phân khúc. Các dự án tái định cư sẽ được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hoàn thiện các hạng mục về hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhằm thu hút người dân đến sinh sống. Cùng đó, các khu tái định cư chưa sử dụng cần cải thiện việc quản lý, bảo trì, đầu tư tiện ích để tạo môi trường sống tốt “thay vì chỉ xây dựng một chỗ để ở”.

“Giải pháp này có thể vừa nâng cao chất lượng sống cho người dân vừa tận dụng được hàng nghìn căn nhà đang bỏ không ở đô thị”, chuyên gia cho hay.